Evolución de valores en Inmuebles Rurales en el Uruguay
Sr. Gabriel Conde Cámara Inmobiliaria Uruguaya
igconde@adinet.com.uy
 

Introducción
Mi nombre es Gabriel Conde, vengo de la ciudad de Carmelo en el Departamento de Colonia, Uruguay. Soy martillero público o rematador como se le dice en mi país, y director de una empresa inmobiliaria desde 1990. Tengo el honor de ser directivo de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Colonia.

Primero que nada, quiero agradecerles el trato que nos han dado y expresarles que es un gusto para nosotros estar en tan grata compañía, rodeado de colegas de toda América. El Brasil, además de un país hermano, ha sido siempre y lo es hoy, un lugar fascinante para nosotros en el mas amplio de los sentidos.

Mi exposición se dirige hacia la evolución que han tenido los valores de los inmuebles rurales en el Uruguay, y sobre todo a señalar nuevas oportunidades de negocios que se han generado en ese marco.

Cierto es que en los últimos tiempos Uruguay se ha vuelto muy atractivo para las inversiones extranjeras. Tradicionalmente hemos tenido inversiones de países limítrofes, o sea brasil y argentina, sobre todo en algunos tipos de inmuebles urbanos y rurales turísticos recreativos y campos productivos.

La diferencia más notable a partir de fines de 2002, es la aceleración de ese proceso y masificación de ese tipo de inversiones, lo que significo que hasta el 2006 se comercializara el 24% de toda la superficie productiva del Uruguay en uso agropecuario.

Esto se vio motivado por varios factores: por la diferencia de precios teniendo en cuenta el contexto regional, por la seguridad física y jurídica que Uruguay ostenta, por la aplicación masiva de nuevos tecnologías de siembra, por así decirlo; por el crecimiento de la región luego de la crisis económica; y sin dudas por agentes macro, como el valor de los granos a nivel internacional.

En colonia, nuestro departamento, es un fenómeno que fue particularmente importante, en él se registro el mayor número de operaciones. Las tierras que antes permanecían en manos del mismo titular o de la misma familia por generaciones, cambiaron de manos en algunos casos hasta seis veces en este periodo.

En términos porcentuales el valor promedio de la tierra en uso agropecuario se incremento en un 270%, a esto deberíamos sumarle el avance del sector forestal.

Pero hablemos un poco en números concretos, un campo netamente agrícola que en el año 2000 tenía un valor de 1.000 dólares por hectárea, hoy vale 5.000 dólares por hectárea.

Es previsible y nada descabellado pensar que a esta altura del año próximo estemos pisando los 6.500 o 7.000 dólares por hectárea ya que nos encontramos en un alza sostenida de precios.

Esto se explica por varias razones, los granos y las carnes a nivel internacional continúan a muy buenos precios, la tierra en la región sigue subiendo, a lo que se suma una relativa escasez en la oferta.

Se esta produciendo mucho, se esta produciendo bien y se obtiene una muy buena rentabilidad con los arrendamientos, entre un 5 y un 5,5%; esto se traduce en que los mismos motivos que hacen atractiva la compra para inversores, son los mismos que para otros lo es quedarse en el negocio.

Por ejemplo, las inversiones brasileñas crecen y ya no solo se limitan a tierras con destino productivo, los capitales brasileños aparecen por todas partes: en la industria frigorífica, en el sector cervecero, en estaciones de servicio, en el sector bancario, el suministro de gas natural en el interior, y también en el gas natural en Montevideo, en el principal exportador de arroz (SAMAN), y ahora, incluso, en la industria láctea.

Lo mismo estamos convencidos que pasara con inversiones de otros orígenes. La expansión de las fronteras agropecuarias, y sobre todo de la agricultura determina que sean necesarias nuevas estructuras. Ya que el desarrollo agroindustrial desemboca inexorablemente en el desarrollo portuario.

Nueva Palmira es una ciudad que se ubica a unos 250 kilómetros de Montevideo, en la desembocadura del Río Uruguay en el Río de la Plata. En ella existe la principal terminal portuaria en cuanto a movimiento de graneles del Uruguay se refiere. Su ubicación es estratégica pues pueden llegar y hacer transbordos tanto las barcazas que bajan por el Río Uruguay como los buques de ultramar.

La hidrovía, aquel sueño integracionista postergado tantos años, es ahora una realidad latente, hoy tiene posibilidades francas de concreción. Inversiones internacionales entre las cuales se cuenta la de la filial brasileña de Riotinto, para la exportación de hierro; pero también Sudamericanas, paraguayas o europeas e incluso asiáticas, hacen vislumbrar que así será.

En el plano de los campos con perfil turístico-recreativo, por así llamarles a los que son motivo de inversión, pero su destino de explotación es no tradicional y que por tanto no tienen una consideración exclusiva como unidad productiva, podemos decir que las diferencias y los márgenes son impresionantes.

Partiendo de la consideración de lo pequeño que es el territorio de Uruguay, posee 670 Km. de costas a lo largo del Río de la Plata y el océano atlántico, ofrecen una amplia variedad de atractivos turísticos y un extendido collar de hermosas playas de arenas blancas.

Cada balneario desde colonia hasta el Chuy es una perla de esta maravillosa multiplicidad de posibilidades, donde abundan las playas con o sin olas, de agua dulce y salada, con arenas finas o gruesas, solitarias o concurridas, enmarcadas en el encanto de sus paisajes agrestes y la cordialidad de su gente.

Estos campos con costas, con playas sobre el Océano Atlántico, ya sea en Maldonado o Rocha, han alcanzado precios que parecían inimaginables, podemos citar precios de mas de 120.000 dólares la hectárea para fracciones de mas de 200 has, lo mismo en el departamento de Colonia donde los precios de los campos en igual situación asciende promedialmente a los 40.000 por hectárea y en Soriano sobre Río Uruguay a los U$s 15.000 por Há.


Colonia: Residencias rurales.

Colonia del Sacramento, fue fundada por los portugueses en 1680 y declarada Patrimonio Histórico de la Humanidad en 1995, pensamos que tiene todas las condiciones para convertirse en algo similar a Punta del Este pero en el Río de la Plata. Además como es sabido se sitúa frente a la ciudad de Buenos Aires, encontrándose a 45 Km. por vía fluvial y a 15 minutos de vuelo; en otras palabras estamos literalmente frente a 10 millones de personas.

Cuando digo punta del este no me refiero a su estructura de edificios y torres, sino al desarrollo de emprendimientos de primer nivel, en el rubro de la hotelería y de los fraccionamientos privados para residencias rurales.

De hecho ya existen en Colonia cuatro hoteles cinco estrellas de cadenas internacionales, Kempinsky, Four Seasons, Radisson y Sheraton, este ultimo cuenta con un loteo circundante a las instalaciones y a la cancha de golf.

-¿Por que es de destacar este hecho?... se preguntaran muchos de ustedes. Una de las razones es que Colonia del Sacramento cuenta solo con 20.000 habitantes.

Otro ejemplo es la zona de Carmelo, de donde soy oriundo. Carmelo es una ciudad más chica que Colonia, ubicada en el corazón de una reconocida zona vitivinícola. en su zona de influencia esta instalado el Four Seasons, uno de los mejores hoteles en cuanto a servicio de Sudamérica. Muy próximo a el se encuentra El Faro, fraccionamiento privado que data de mediados de la década del ´90.

Entonces el departamento de colonia se encuentra pronto para recibir y desarrollar este tipo de emprendimientos. Posee una geografía privilegiada, con una campiña dotada de gran belleza paisajística cuyos precios son competitivos, donde existe toda la reglamentación municipal correspondiente además de un mercado potencial extraordinario.
COLONIA ESTA PRONTO.


Conclusión:
En síntesis Uruguay representa hoy una atractiva oportunidad de inversión, en cuanto a propiedades rurales y en el marco de la integración regional:

1) en el sector agropecuario especialmente en los campos ganaderos de invernada, ya que todavía no han acompasado el alza de los precios de los campos agrícolas; Con un sector cárnico que se encuentra en franca expansión.
2) en el sector agroindustrial o portuario, porque el ámbito regional y la situación nacional hacen necesario nuevas estructuras de servicios. Puertos, frigoríficos, plantas procesadoras de materia prima.
3) en el área de campos turísticos recreativos o para residencia rural, especialmente los cercanos a las fronteras, ya que la misma constituye todo una tendencia en nuestro país que se esta consolidando con la llegada de inversiones europeas y consumidores finales.

Un aspecto característico de las sociedades actuales es la creciente necesidad de articulación de los procesos globales y locales, donde lo local cobra sentido a partir de los procesos de desterritorialización de la economía, la resignificación de las identidades locales y regionales, y el replanteo de la concepción de desarrollo.

La integración la sueñan los políticos, la disfrutan los gobiernos, la critican lo insensatos, y la construyen los emprendedores.

Sin dudas estamos ante una tarea a largo plazo que nos concierne a todos nosotros, pero es en sí, el principio de una esperanza concreta y permite la reconstrucción de un porvenir. Ella convoca al mismo tiempo a la conquista del presente, a la regeneración del pasado y a la reconstrucción del futuro.